A aquisição de um imóvel no Brasil pode permitir que o investidor estrangeiro solicite autorização de residência. Entretanto, a compra, por si só, não resolve toda a questão migratória.

Além de demonstrar a propriedade ou a aquisição regular do bem, o interessado precisa comprovar que o investimento foi realizado com recursos próprios de origem externa e que o dinheiro ingressou regularmente no Brasil.

Esse ponto exige especial atenção.

Uma transferência internacional mal documentada pode transformar um investimento economicamente legítimo em uma prova migratória insuficiente. Por isso, antes de enviar os recursos, o investidor deve considerar não apenas o custo, a rapidez ou a taxa oferecida pela plataforma, mas também a qualidade dos documentos que serão produzidos pela operação.

A residência por investimento imobiliário no Brasil.

A Resolução Normativa CNIg nº 36, de 9 de outubro de 2018, disciplina a autorização de residência decorrente de investimento imobiliário no Brasil.

A norma permite o enquadramento do imigrante que adquira imóvel urbano, construído ou em construção, utilizando recursos próprios provenientes do exterior.

Em regra, o investimento imobiliário deve corresponder a valor igual ou superior a R$ 1.000.000,00. Contudo, quando o imóvel estiver localizado nas regiões Norte ou Nordeste, a norma admite a redução do valor mínimo em até 30%, o que pode levar o investimento exigido a R$ 700.000,00.

Também é possível considerar mais de um imóvel, desde que os bens estejam dentro das condições previstas e que a soma dos investimentos alcance o valor mínimo aplicável ao caso.

A Resolução Normativa nº 36/2018 continua listada pelo Ministério da Justiça e Segurança Pública como fundamento da residência imobiliária. Atualmente, seu texto deve ser lido em conjunto com as alterações promovidas pelas Resoluções CNIg/MJSP nº 46/2021 e nº 49/2024.

Comprar o imóvel e comprovar o investimento são questões diferentes.

No mercado imobiliário, a preocupação principal costuma recair sobre a escritura, o contrato, o registro, a matrícula e a regularidade do vendedor.

Entretanto, no processo migratório, existe outra questão igualmente relevante: como o dinheiro chegou ao Brasil?

A autoridade administrativa precisa verificar a conexão entre:

• o investidor estrangeiro;
• os recursos mantidos no exterior;
• a operação internacional;
• o ingresso do dinheiro no sistema financeiro brasileiro;
• o pagamento do imóvel;
• e a aquisição registrada em nome do interessado.

Portanto, a prova não deve revelar somente que o imóvel foi pago. Ela precisa demonstrar, com razoável continuidade documental, que os recursos próprios do imigrante vieram do exterior e foram direcionados ao investimento imobiliário apresentado no processo.

A Resolução CNIg/MJSP nº 49/2024 alterou normas sobre investimentos para adequá-las à Lei nº 14.286/2021, conhecida como novo marco legal do câmbio, e às suas regulamentações. Essa mudança reforça a necessidade de interpretar a comprovação do ingresso de capital de acordo com a estrutura atual das operações cambiais e das transferências internacionais.

A transferência deve permitir a rastreabilidade do capital.

A palavra central nessa análise é rastreabilidade.

A documentação deve permitir que a autoridade identifique de onde saiu o dinheiro, quem realizou a remessa, qual instituição participou da operação, quem recebeu os recursos no Brasil e qual foi a finalidade econômica da transferência.

Nesse sentido, um simples recibo digital com a informação “transferência concluída” pode ser insuficiente.

O Banco Central mantém registros de operações de câmbio e transferências internacionais e disponibiliza ao usuário, por meio do sistema Registrato, o Relatório de Câmbio e Transferências Internacionais. Esse relatório reúne informações sobre operações de compra e venda de moeda estrangeira e sobre transferências internacionais realizadas pelo titular.

Embora esse relatório possa auxiliar na demonstração da operação, a segurança documental deve ser avaliada em conjunto com os demais comprovantes bancários, cambiais, contratuais e imobiliários.

O uso de plataformas internacionais exige cuidado.

As plataformas digitais facilitaram o envio de recursos entre países. Em muitos casos, elas oferecem custos menores, rapidez e uma experiência mais simples do que os canais bancários tradicionais.

Contudo, nem todas as plataformas atuam da mesma forma.

Algumas operam diretamente dentro da estrutura regulada. Outras utilizam bancos, corretoras, instituições de pagamento ou parceiros cambiais autorizados. Há, ainda, serviços que entregam ao cliente apenas um recibo comercial, sem esclarecer suficientemente qual instituição promoveu o ingresso dos recursos no Brasil.

Essa diferença é decisiva para o processo migratório.

O Banco Central esclarece que instituições de pagamento podem ser autorizadas a operar no mercado de câmbio, inclusive por meios eletrônicos. Além disso, a regulamentação cambial brasileira disciplina a atuação das instituições autorizadas, as informações das operações e os serviços de pagamento ou transferência internacional.

Consequentemente, o nome conhecido da plataforma não substitui a identificação da instituição efetivamente responsável pela operação no Brasil.

Quando a plataforma atua diretamente ou por instituição autorizada.

Em uma primeira situação, a plataforma de transferência internacional pode atuar diretamente ou por intermédio de instituição autorizada pelo Banco Central a operar no mercado de câmbio ou a prestar serviço de pagamento ou transferência internacional.

Nesse cenário, os comprovantes emitidos pela plataforma podem ser utilizados. Todavia, devem apresentar informações suficientes ou ser acompanhados de documentação idônea que permita identificar:

• a instituição brasileira responsável pela operação;
• seu CNPJ;
• o valor remetido em moeda estrangeira;
• o valor convertido ou creditado em reais;
• a data da operação;
• o remetente no exterior;
• o beneficiário no Brasil;
• a finalidade da transferência;
• e, preferencialmente, o contrato de câmbio, comprovante cambial ou demonstrativo equivalente.

Essas informações ajudam a construir a ligação entre o capital estrangeiro e a compra do imóvel.

Não se trata de exigir uma nomenclatura única para todos os documentos. A regulamentação atual do câmbio admite diferentes estruturas operacionais. Entretanto, independentemente do formato, o conjunto documental deve ser inteligível, verificável e coerente.

Quando a plataforma apenas intermediou a remessa.

Em uma segunda situação, a plataforma pode ter funcionado apenas como interface ou intermediária. O ingresso efetivo do dinheiro no Brasil, porém, ocorreu por meio de banco, corretora de câmbio, instituição de pagamento ou parceiro cambial autorizado.

Nesse caso, o recibo da plataforma não deve ser analisado isoladamente.

É prudente complementá-lo com documentação da instituição brasileira que recebeu os recursos ou realizou a operação cambial. Essa documentação deve esclarecer que houve transferência internacional em favor do imigrante, com recursos próprios de origem externa, destinada à aquisição de imóvel no Brasil.

A declaração ou o demonstrativo complementar deve, sempre que possível, relacionar o remetente, o beneficiário, os valores, as datas e a natureza da operação.

Esse cuidado se torna ainda mais importante quando o extrato bancário brasileiro registra apenas uma transferência doméstica, um crédito de instituição intermediária ou uma identificação abreviada que não revela, por si só, a origem internacional do capital.

Nessas circunstâncias, o extrato comprova que o dinheiro entrou na conta, mas pode não comprovar adequadamente que ele veio do exterior.

Quando existe apenas um recibo comercial.

A terceira situação merece maior cautela.

Pode ocorrer de a plataforma fornecer somente um recibo comercial, sem contrato de câmbio, sem identificação da instituição autorizada pelo Banco Central, sem indicação da finalidade da operação e sem demonstração clara do ingresso regular dos recursos no Brasil.

Nesse caso, não é recomendável fundamentar o pedido migratório apenas nesses comprovantes.

Um documento que revela somente o valor enviado e o nome comercial da plataforma pode não demonstrar:

• quem efetivamente realizou a operação no mercado brasileiro;
• se houve transferência internacional regular;
• qual foi a natureza cambial da remessa;
• se o dinheiro pertencia ao investidor;
• ou se os recursos foram direcionados à aquisição imobiliária.

Diante dessa fragilidade, a Administração poderá formular exigência, solicitar informações adicionais ou concluir que não houve comprovação suficiente da transferência internacional de capital para fins migratórios.

A existência econômica do pagamento não elimina a necessidade de sua demonstração jurídica e documental.

O dinheiro deve pertencer ao próprio investidor.

A Resolução Normativa nº 36/2018 refere-se ao investimento realizado com recursos próprios de origem externa.

Por essa razão, transferências efetuadas por parentes, empresas, sócios ou terceiros exigem análise cuidadosa.

Mesmo quando o valor se destina ao benefício do interessado, a divergência entre o nome do remetente, o adquirente do imóvel e o solicitante da residência pode quebrar a continuidade da prova.

Não se deve presumir que uma transferência feita por terceiro será automaticamente aceita como investimento próprio do imigrante. Dependendo da estrutura, poderão surgir questionamentos sobre doação, empréstimo, representação, titularidade dos recursos, origem patrimonial e finalidade da operação.

A solução não consiste apenas em produzir uma declaração posterior. O ideal é que a operação financeira seja planejada desde o início para refletir a realidade jurídica do investimento.

A conta bancária brasileira também merece atenção.

O investidor pode utilizar conta bancária própria no Brasil para receber os recursos e efetuar o pagamento do imóvel.

Ainda assim, o extrato da conta não substitui necessariamente a prova da transferência internacional.

O extrato bancário demonstra o crédito recebido. Contudo, dependendo da descrição lançada pela instituição, ele pode não revelar a origem externa, o remetente, a moeda utilizada, o parceiro cambial ou a finalidade da remessa.

Por isso, a documentação da conta deve ser conciliada com os comprovantes da operação internacional.

O Banco Central informa que uma pessoa não residente pode realizar operações relacionadas à aquisição de imóvel no Brasil mediante instituição autorizada, observadas as regras cambiais aplicáveis. A regulamentação atual valoriza a identificação das partes, a legalidade da operação e a existência de documentação compatível com sua natureza econômica.

Pagamentos diretos ao vendedor ou à incorporadora.

Em determinados negócios, o investidor envia o dinheiro diretamente do exterior para o vendedor, a incorporadora ou a construtora.

Essa estrutura não é necessariamente incompatível com o pedido migratório. Todavia, exige maior precisão documental.

Se o recurso não passar por uma conta brasileira do próprio investidor, o conjunto de provas deverá demonstrar claramente que:

• o investidor foi o remetente dos recursos;
• o vendedor ou a incorporadora foi o beneficiário;
• a transferência decorreu da compra do imóvel;
• o valor foi efetivamente utilizado no contrato apresentado;
• e a operação ingressou regularmente no país.

Além dos documentos cambiais, o contrato imobiliário e os recibos de pagamento devem corresponder às datas e aos valores das remessas.

Quando os pagamentos são parcelados, essa correspondência precisa ser ainda mais cuidadosa. Diferenças não explicadas, remessas agrupadas ou valores enviados por pessoas distintas podem dificultar a reconstrução documental do investimento.

O valor pago pelo imóvel deve conversar com o valor transferido.

A Administração poderá comparar o valor do investimento declarado com:

• o contrato de compra e venda;
• a escritura pública;
• a matrícula do imóvel;
• os comprovantes de pagamento;
• as remessas internacionais;
• os extratos bancários;
• e os registros das operações cambiais.

Não é necessário que todos os documentos tenham a mesma aparência ou utilizem a mesma terminologia. Contudo, os números devem ser conciliáveis.

A variação cambial, as tarifas, os impostos e as despesas da operação podem gerar diferenças entre o valor remetido em moeda estrangeira e o montante final recebido em reais. Essas diferenças são naturais, desde que possam ser compreendidas pelos documentos.

Por outro lado, uma divergência elevada e sem explicação pode provocar dúvidas sobre o valor efetivamente investido.

A compra do imóvel não garante automaticamente a residência.

A autorização de residência por investimento imobiliário não constitui consequência automática da compra.

O órgão migratório examina o atendimento dos requisitos legais, a regularidade documental, a origem externa dos recursos e a efetiva realização do investimento.

Além disso, a aquisição deve respeitar a legislação imobiliária brasileira, as restrições aplicáveis a estrangeiros e as particularidades do imóvel.

A autorização inicial também não deve ser confundida com residência definitiva e incondicionada. A manutenção do investimento e o cumprimento das exigências migratórias podem ser considerados em análises posteriores.

Portanto, comprar primeiro e avaliar a documentação migratória depois pode criar riscos desnecessários.

O menor custo de remessa nem sempre representa a melhor escolha.

Ao comparar plataformas, muitos investidores observam apenas a taxa de câmbio, a tarifa cobrada e o prazo da transferência.

Esses fatores são relevantes. Entretanto, para quem pretende utilizar a compra do imóvel como fundamento de residência, existe uma pergunta adicional:

A plataforma entregará documentos suficientes para comprovar o ingresso regular do investimento no Brasil?

Uma economia pequena no custo da remessa pode ser anulada pela dificuldade posterior de obter declarações, contratos, comprovantes detalhados ou informações sobre a instituição brasileira responsável.

Por isso, antes da transferência, é prudente verificar se o prestador consegue fornecer documentação completa, em nome do investidor e compatível com a finalidade imobiliária.

A documentação deve ser preservada desde o início.

Comprovantes digitais podem deixar de ficar disponíveis após determinado período. Plataformas podem alterar sistemas, encerrar contas ou dificultar a emissão de documentos antigos.

Assim, o investidor deve preservar os registros da operação desde sua realização.

Além dos comprovantes principais, podem ser relevantes as mensagens da instituição, demonstrativos detalhados, contratos, ordens de pagamento, extratos, declarações e documentos que identifiquem os participantes da transferência.

Essa preservação não serve apenas ao processo migratório. Ela também pode ser importante para questões bancárias, patrimoniais, fiscais e imobiliárias.

Segurança migratória começa antes da remessa.

O momento adequado para analisar a transferência internacional não é depois de comprar o imóvel.

A avaliação deve ocorrer antes do envio dos recursos.

A instituição utilizada, a titularidade das contas, o nome do remetente, a identificação do beneficiário, a descrição da finalidade e os documentos emitidos influenciam diretamente a segurança do pedido.

A Imigrar Brasil analisa a estrutura migratória e documental do investimento imobiliário, considerando a origem dos recursos, a forma de ingresso do capital, a aquisição do imóvel e a coerência entre as provas apresentadas.

Em matéria de residência por investimento, não basta movimentar o dinheiro. É preciso conseguir demonstrar, de forma clara e juridicamente segura, o caminho percorrido pelo capital.

Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e foi elaborado com base na legislação e nas orientações oficiais disponíveis na data de sua publicação. As normas migratórias, cambiais, bancárias, tributárias e imobiliárias, assim como os procedimentos e entendimentos das autoridades competentes, podem ser alterados. As informações apresentadas não substituem a análise jurídica individualizada. Cada operação deve ser examinada conforme a origem dos recursos, a instituição utilizada, a estrutura da transferência, a localização e a natureza do imóvel, os documentos emitidos e as circunstâncias pessoais do investidor.