O que é e qual a base legal

A autorização de residência por investimento imobiliário permite residir no Brasil mediante aquisição de imóvel urbano com recursos próprios de origem externa. A base legal é a Lei nº 13.445/2017 e o Decreto nº 9.199/2017, e os requisitos específicos constam da RN nº 36/2018, já consolidada com as alterações de 2021 e de 2024.

Quem pode solicitar

O pedido pode ser formulado por pessoa física estrangeira que pretenda, com recursos próprios enviados do exterior, realizar investimento imobiliário em área urbana. A análise é de competência do Ministério da Justiça e Segurança Pública (MJSP), e a solicitação pode ser feita no Brasil (quando o interessado já esteja no território nacional) ou no exterior (com autorização prévia para instruir o visto temporário).

Valor mínimo do investimento e tipos de imóvel

O valor mínimo do investimento é de R$ 1.000.000,00, admitindo-se redução de até 30% (para R$ 700.000,00) nas Regiões Norte e Nordeste. O investimento pode ser feito em imóvel construído ou em construção. É possível somar mais de um imóvel (todos urbanos) para atingir o montante e financiar a parte que exceder R$ 1 milhão.

Referências: RN 36/2018 (página oficial) | RN 36 consolidada (PDF)

Copropriedade e comprovação dos recursos

A copropriedade é admitida desde que cada coproprietário invista o respectivo valor mínimo (ou o mínimo reduzido no Norte/Nordeste). A transferência internacional de capital deve ser comprovada por instituição autorizada ou registrada no Banco Central do Brasil, conforme atualização normativa de 2024.

Referência: RN 36 consolidada (PDF)

Documentos essenciais

• Imóvel construído: Registro Geral do Imóvel comprovando a propriedade livre de ônus + declaração bancária da transferência internacional.
• Imóvel em construção: Contrato de promessa de compra e venda registrado + declaração bancária (transferência ou sinal) + alvará de construção + memorial de incorporação registrado.
• Demais documentos gerais: conforme a RN nº 01/2017 (PDF).

Onde e como pedir

Para quem está no exterior, pode-se solicitar autorização prévia (para embasar o visto temporário no consulado). Para quem está no Brasil, o pedido de autorização de residência pode ser feito diretamente ao MJSP, nos termos do art. 151 do Decreto nº 9.199/2017.

Prazos de residência, presença mínima e alteração para prazo indeterminado

A autorização inicial é de 4 anos. Após esse período, pode ser requerida a alteração para prazo indeterminado, desde que mantidas as condições de investimento e apresentados os documentos exigidos (CRNM e certidões de antecedentes do período). Além disso, o investidor deve permanecer no Brasil por, no mínimo, 14 dias (seguidos ou interpolados) a cada 2 anos, contados do registro na PF.

Referência: RN 36 consolidada (PDF)

Registro na PF (CRNM) e prazos

Com a autorização deferida ou com o visto temporário, o imigrante deve registrar-se na Polícia Federal e obter a CRNM. Em regra, o prazo é de até 90 dias após a entrada (para vistos) ou de 30 dias a partir da publicação no DOU (para autorizações concedidas no Brasil).

Boas práticas e atenção ao compliance

Antes da aquisição, realize due diligence imobiliária (matrícula, ônus, incorporação e alvarás), planeje a transferência internacional dos recursos e utilize os canais oficiais do Governo Federal para protocolar e acompanhar o processo.